Et krav om heving av boligkjøp betyr at kontrakten ønskes annullert. Det som eventuelt er avgitt skal leveres tilbake. Det betyr at kjøperen får tilbake pengene sine og at eiendomsretten til boligen tilbakeføres selgeren. Det er imidlertid en høy terskel for å heve boligkjøp.
Advokatfirmaet Møller kan hjelpe deg med å fremme hevingskrav eller andre beføyelser etter boligkjøp, som prisavslag, erstatning eller retting. I denne artikkelen forteller vi mer om heving og hva det innebærer for kjøper og selger.
Hva er heving?
Heving er et generelt prinsipp i kjøpsretten. Dersom det hefter en feil eller mangel ved det du kjøper av en viss betydning, skal du kunne levere varen og få pengene tilbake. Vi sier det gjerne slik at kjøper skal stilles som om kjøpet aldri hadde funnet sted.
Når det gjelder heving av boligkjøp, er dette beskrevet i Lov om avhending av fast eigedom, til vanlig omtalt som avhendingslova. De aktuelle bestemmelsene for heving er paragraf 4.3 som gjelder forsinkelse og paragraf 4.13 som gjelder mangler på eiendommen. I begge tilfelle er det krav om at ulempen må være vesentlig for at det skal og grunnlag for å heve.
Hva som er forsinkelse er kanskje greit å forstå for de fleste. La oss derfor først se nærmere på hva «en mangel» kan være, og hva som skal til for at den er vesentlig.
Mangler ved kjøp av bolig
Hva avhendingslova definerer som en mangel, finner vi i lovens kapittel 3, og dens innledende bestemmelse paragraf 3-1(1):
Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtalen
Og i paragraf 3-2(1):
Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.
Her er det altså hva kjøperen med rimelighet kan forvente av kjøpet, ut fra bygningens type, alder og hvordan den ser ut.
Selgers opplysningsplikt om mangler
Avgjørende for om det er en mangler er også hva selger har gitt kjøper inntrykk av. Dersom selger eller eiendomsmegler gir opplysninger om eiendommen som er feilaktige, går det klart i retning av mangel. Det omfatter både det som er sagt, og det som fremkommer av dokumenter som tilstandsrapport, salgsoppgave og øvrig markedsføringsmateriale.
Dertil kommer det som det ikke er opplyst om, og som det absolutt burde. Dersom selger holder tilbake opplysninger han burde vite at kjøper ville ha interesse av, er det absolutt en mangel.
På den annen side; Det som det faktisk er opplyst om, er derimot ingen mangel kjøper etterpå kan bruke som grunnlag for å heve kjøpet. Det han har fått informasjon om før kjøpet, regnes som akseptert.
Men så det det også de skjulte manglene som måtte oppdages etter kjøpet. Her blir det mer spissfindige vurderinger om hva kjøper hadde grunn til å forvente eller ikke.
Les også: Erstatningskrav mot megler
Når er mangelen vesentlig?
Der det oppdages en mangel kan kjøper fremme krav om retting, prisavslag eller erstatning. For heving av boligkjøpet må imidlertid mangelen være vesentlig.
Grunnen er at denne beføyelsen har svært inngripende overfor selgerparten. En vanlig boligselger investerer normalt kjøpesummen i en ny bolig for seg og sin familie. Det blir da også et praktisk spørsmål om hvordan han skal betale tilbake. Må de faktisk selge sin nye bolig for å innfri kjøpers krav om tilbakebetaling av kjøpesummen?
Dette må veies opp mot kjøpers situasjon. Er boligen slik den er med den aktuelle mangelen nærmest ubrukelig for kjøper, eller kan det faktisk lempes med et prisavslag eller erstatning?
I rettspraksis har det vokst fram en veiledende norm som går ut på at dersom en eventuell utbedring vil ha en pris som tilsvarer mer enn 15-20 % av kjøpesummen, er mangelen vesentlig og kjøper får heve.
Dette er imidlertid ikke absolutt. Høyesterett har uttalt av denne prosenten ikke kan være av avgjørende betydning, Den er kun et hjelpemiddel for å bestemme omfanget av mangelen.
Viktige tilleggsmomenter er hvor avgjørende den aktuelle mangelen er for den bestemte kjøperen. For en bevegelseshemmet person vil det for eksempel være høys nødvendig at parkeringsplassen like utenfor boligen er tilgjengelig dersom det var forutsatt i avtalen.
Selgers egen opptreden har også betydning. Dersom han bevisst har gitt gale opplysninger, kan det godt heves for mindre omfattende mangler.
Kan selger ta forbehold for mangler?
Selger kan ikke lenger ta et generelt forbehold for mangler på eiendommen. Tidligere var det vanlig med «solgt som den er»-klausuler i kjøpekontraktene. Dette ble forbudt ved en revisjon i av loven som trådte i kraft i januar i 2022.
For boliger som er solgt før dette, vil den imidlertid gjelde. Merk dog at rettspraksis ikke godtok denne ansvarsfraskrivelsen som et absolutt hinder for å gjøre mangelskrav gjeldende.
Selger kan derimot fortsatt ta spesifikke forbehold. Vedkommende kan for eksempel bekrefte at han har kjent lukt av mugg når han åpner kjellerdøra, men er ikke kjent med omfanget av dette. Da blir kjøper gjort oppmerksom på dette, og kan legge det til grunn i budgivningen.
En form for forbehold kan også være å selge boligen som et oppussingsobjekt. Fraskrivelsen av ansvar i slike tilfeller kan lettere godtas av retten. De som legger inn bud på denne boligen er gjort oppmerksomme på at det er mye som trenger å fikses, og kan avpasse sine bud etter dette.
Advokathjelp for heving av boligkjøp
Som det kan leses av det som er beskrevet ovenfor, skal det adskillig mer til for å heve et boligkjøp enn å få et prisavslag eller erstatning.
Advokatfirmaet Møller har erfaring både med heving av boligkjøp og andre mulige krav som kan rettes mot selger etter reklamasjon.
Ta en prat med oss, og vi kan gi deg en vurdering av hva som er realistisk å oppnå i ditt tilfelle. Husk at advokatkostnader kan dekkes av en vanlig hus- og innboforsikring eller av en boligkjøperforsikring. Uansett får du en fri vurdering fra oss før vi tar saken din.
Kilder:
- Trygve Bergsåker. Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendingsloven. Norges eiendomsmeglerforbund 2013 5. utg.
- Prop 44L (2018-19) Endringer i avhendingslova (tryggere bolighandel)
Vanlige spørsmål
Hva er heving av boligkjøp?
Heving er en misligholdsbeføyelse som går ut på at partene leverer tilbake det de har mottatt. Selger leverer tilbake kjøpesummen, og får tilbake eiendomsretten til boligen.
Hva skal til for å heve boligkjøp?
Det må foreligge en vesentlig mangel før man kan heve et boligkjøp. Det vil si at det skal mer til enn for å få erstatning eller prisavslag.
Hva er en mangel ved boligkjøp?
Det foreligger en mangel når boligen ikke er slik kjøperen måtte ha rimelig grunn til å forvente. Mangelsbegrepet er nærmere beskrevet i avhendingslovas kapittel 3.
Kan man heve salg av bolig?
Ja, både selger og kjøper kan heve dersom det kan påvises et vesentlig mislighold av avtalen.
